ליווי בנקאי בפרויקט תמ"א – עד כמה הוא חשוב ומה הוא באמת מבטיח?

בהרבה מאוד שיחות עם לקוחות, הן דיירים בפרויקט והן רוכשי דירות המשווקות בפרויקט, מוסבר כי חברת אילנות-התחדשות עירונית עובדת ופועלת אך ורק עם ליווי בנקאי סגור. הרושם הינו כי לא ברור מהו ליווי בנקאי סגור ומה חשיבותו. יש כאלו אשר טועים לחשוב כי ערבויות חוק המכר ו/או ערבויות הביצוע הינם שוות משקל לליווי הבנקאי הסגור, הן בביטחון להבטחת סיום הפרויקט והן בביטחון להשקעת הכסף ברכישת דירה.

לא אחת מפורסמות בכלי התקשורת כתבות על מינוי מפרקים לחברות תמ"א אשר פרויקטים שלהם  "תקועים" שנים רבות. במצבים רבים נאלצים רוכשי דירות של פרויקט שכזה, לעתור לבית המשפט בבקשה לפרק את החברה, מאחר שזאת אינה מסוגלת להשלים את הפרויקט. המצב שנוצר, הינו מצב בעייתי אשר מסכן את כספם של רוכשי הדירות. אם לא די בכך, הדיירים נאלצים לגור שנים רבות באתר בניה כאשר הסוף אינו נראה באופק ואם הוא נראה, הוא אינו מזהיר.

כשלים בניהול פיננסי של פרויקט תמ"א 38/2 ופינוי בינוי גורמים באופן ישיר לקריסתו של היזם ותקיעת הפרויקט. על כן, בכל מקרה שלא תבוצע בדיקה מקיפה בנושא הפיקוח הפיננסי במהלך הפרויקט, עולה חשיפת הדיירים ורוכשי הדירות להפסדים גדולים וגרימת נזק שלעיתים הינו בלתי הפיך.

מהו ליווי בנקאי סגור?

ליווי בנקאי 'סגור' הוא מסגרת עסקית לאספקת שירותים בנקאיים למימון בנייה, המבטיחה את כל היבטי המימון של הפרויקט, בהתאם לתוכנית עסקית שהוכנה מראש.

עד כמה חשוב הליווי הבנקאי ומה הוא באמת מבטיח?

• פיקוח פיננסי במהלך הפרויקט - במסגרת זו, הבנק המלווה שולט על הוצאות הפרויקט, ולשם כך פותח חשבון בנק מיוחד – חשבון ליווי סגור. כך שלמעשה, הבנק הופך לסוג של שותף בפרויקט. כשותף בפרויקט ובעל אינטרס שהפרויקט יסתיים בהצלחה, הבנק בודק את זהותו, את המאזן ותזרים המזומנים של היזם, את דו"חות הפרויקט על ידי שמאי מקרקעין מטעמו, ולבסוף גם מקצה כסף למימון הפרויקט. כל אלו מהווים בקרה נוספת ובלתי תלויה של גוף פיננסי, שבסופו של התהליך גם משקיע מכספו. כל אלו מקנים לדיירים ולרוכשי הדירות, את הביטחון והשקט לגבי הגב הכלכלי שיש ליזם, ויכולותיו.
• מעורבות פיננסית של היזם בפרויקט – מעבר לפיקוח הפיננסי ההדוק מטעם הבנק המלווה, הבנק, בהסכם הליווי מול היזם, מאלץ את היזם להביא מהונו סכום של כ-30% מעלויות הפרויקט כהון עצמי, וזאת על מנת לוודא שהוא גם 'נרטב'.
• סיוע לדיירים בנושא הערבויות:
  • בעלי הדירות החדשות יקבלו ערבויות חוק מכר המבטיחות את מלוא כספם שהושקע ברכישת הדירה החדשה. תמורת כל סכום כסף שהרוכש מפקיד בחשבון הסגור, הבנק המלווה מנפיק לו ערבות חוק מכר. ערבות חוק מכר היא אוטונומית ואינה תלויה ברצונו ו/או מצבו הפיננסי של היזם. במקרה שבניית הדירה אינה מושלמת, הרוכש יקבל את כספו בחזרה כך שלמעשה, הערבות שוות ערך לכסף. מדובר במסמך שבו הבנק מתחייב לשלם לרוכש הדירה, את סכום הכסף התבוע בשטר הערבות, במקרה שהדירה לא נמסרת לידיו. בהוראות בנק ישראל נקבע כי הבנק חייב לרתק מול הערבות סכום מסוים של כסף, לכן הבנק מבקש מהיזם לשלם ריבית גם על כספי ערבות חוק המכר.
  • בעלי דירות קיימות בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה) יקבלו ערבויות ביצוע עד להשלמת כל העבודות עבורם. אולם בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) דיירי הבניין הקיימים זוכים לקבלת ערבויות לדירה החדשה אותה יקבלו בסיום הפרויקט וכן ערבויות על הוצאות המגורים בזמן ביצוע הפרויקט.
• בדיקת הניסיון והידע של היזם בתחום  - חשוב להדגיש כי לא כל יזם יקבל אישור לפתיחת חשבון ליווי סגור לפרויקט תמ"א 38. היזם צריך לעמוד במספר רב של דרישות, ופה באה לידי ביטוי איכות היזם, הניסיון והאיתנות הפיננסית שלו. כך, למשל, הבנק יבחן אם הניסיון והעבר התעסוקתי של היזם בתחום ובכלל, ואם לקבלן יכולת להעמיד הון עצמי לפרויקט. מדובר באותו אחוז מעלות השיפוץ שיהיה בגדר ההון העצמי הנדרש לפרויקט ואותו יש להשקיע מראש. הבנק גם ידרוש ערבויות עבור האשראי שיוקנה ליזם, ולכן חייבת להיות לו יכולת פיננסית לקיים את הפרויקט. חשוב וראוי לציין כי בדיקת הבנק נעשית בסמוך לקבלת היתר בנייה שניתן לרוב כשנתיים בממוצע לאחר חתימת ההסכם מול הדיירים, כך שאם חל שינוי לרעה במצבו של היזם במהלך אותה תקופה, הבנק מתריע על כך.
• מניעת אפקט הדומינו – חשבון ליווי בנקאי סגור בפרויקט למעשה מפריד את הפרויקט בתור יחידה עסקית סגורה מפעילותו הנוספת של היזם. עצם בידודו של פרויקט, מבטיח לדייר כי אינו חשוף לפרויקטים אחרים של אותו יזם, כך שאם ייקלע היזם לקשיים בפרויקטים אחרים מקבילים שלו, הדבר לא ישפיע באופן ישיר על הפרויקט הספציפי.
• עבודה משותפת על הפרויקט – בפרויקט שבו יש ליווי פיננסי בחשבון סגור היזם אינו 'בעל הבית' היחיד של הפרויקט. הבנק המלווה הוא סוג של שותף שלא לוקח חלק ברווחים או בהפסדים, אבל לוקח חלק מהסיכון ולכן יש לו אמירה כמעט על כל החלטה שמתקבלת. במהלך חיי הפרויקט היזם נדרש לקבל מגוון החלטות. החלטות אלה יידרשו לרוב לקבל מראש גם את אישור הבנק המלווה, לדוגמה: העלאת או הורדה חריגה של מחירי הדירות ביחס לתוכנית העסקית, מכירת מספר דירות לאותו רוכש, החלפת קבלן ביצוע, או עסקת ברטר עם קבלן הביצוע, אשר אסורה על פי הסכם הליווי ועוד.
• פיקוח על ניהול כספי הרוכשים דרך חשבון סגור של הפרויקט – לטובת הפרויקט נפתח חשבון נפרד המשועבד לבנק המלווה ודרך חשבון זה עוברים כל הכספים הקשורים לפרויקט הרי שכל הכספים מופקדים לחשבון הליווי הסגור, המבוקר באופן תדיר על ידי הבנק. גם כספם של רוכשי הדירות, מופקד לחשבון זה ומשכך, כל הכספים בפרויקט אינם מועברים במישרין ליזם הפרויקט אלא רק בתום ההתחשבנות בין היזם לבנק המלווה.

לסיכום:

ליווי בנקאי סגור מהווה רשת ביטחון לפרויקט. הבנק המלווה הינו גוף מבקר, אשר בוחן את עמידתו של יזם הפרויקט וקובע במסגרת הסכם הליווי מנגנונים קשיחים כתנאי להעמדת הליווי הבנקאי. כל הכספים מופקדים לחשבון ליווי סגור, המבוקר באופן תדיר על ידי הבנק. גם כספם של רוכשי הדירות מופקד לחשבון זה, משכך כל הכספים בפרויקט אינם מועברים במישרין ליזם הפרויקט אלא רק בתום ההתחשבנות בין היזם לבנק המלווה. בנוסף, הבנק ממנה מפקח מטעמו, אשר תפקידו לבצע פיקוח פיננסי לפרויקט בכללותו ובכך מתקיים מנגנון בקרה נוסף בפרויקט. חברת אילנות- התחדשות עירונית אינה מתפשרת ונוקטת את מירב המאמצים והמיטב האמצעים על מנת לשמור על כספם של רוכשי הדירות ומתוך כך, כל הפרוייקטים מנוהלים בליווי בנקאי סגור!